다 짓기도 전에 70억! 강남의 뜨거운 분양권 시장 주목

 

2025년 들어 서울의 아파트 분양권 및 입주권 거래가 급격히 늘어나고 있습니다.

특히 아직 완공되지도 않은 아파트가 50억 원이 넘는 가격에 거래되면서 시장의 관심을 모으고 있습니다.

이 같은 거래 증가세는 서울의 공급 부족과 신축 아파트에 대한 높은 수요, 도시정비사업의 규제 등

여러 요인이 복합적으로 작용한 결과로 보입니다.

이번 글에서는 최근 서울 분양권·입주권 시장의 변화와 배경, 향후 전망까지 자세히 살펴보겠습니다.

 

다 짓기도 전에 70억! 강남의 뜨거운 분양권 시장 주목

분양권·입주권 시장, 가격과 거래량 모두 ‘고공행진’

2025년 5월까지 서울에서 거래된 분양·입주권은 총 500건으로, 전년도 같은 기간의 254건보다 무려 96.85% 증가한 수치입니다. 이는 단순한 수요 증가를 넘어 ‘신축 프리미엄’을 반영한 결과로 볼 수 있습니다. 특히 ‘청담 르엘’과 ‘아크로 삼성’ 등 강남 주요 입지에서는 전용면적 100㎡ 이상 아파트가 70억 원에 거래되어 큰 화제를 모았습니다.

 

2025년 서울 고가 분양권·입주권 거래 사례

단지명	위치	전용면적	거래유형	거래금액	거래시기
청담 르엘	강남구 청담동	111㎡	입주권	70억 원	2025년 3월
청담 르엘	강남구 청담동	84㎡	입주권	52억 원	2025년 3월
아크로 삼성	강남구 삼성동	104㎡	입주권	70억 원	2025년 2월
메이플자이	서초구 잠원동	124㎡	입주권	59.5억 원	2025년 3월
디에이치 퍼스티어 아이파크	강남구 개포동	132㎡	입주권	54.5억 원	2025년

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서울 공급 ‘절벽’…새 아파트 찾는 수요는 증가

 

서울은 전국에서 공급이 가장 제한적인 지역 중 하나입니다. 서울에서 새 아파트가 나오려면 재개발이나 재건축을 통해 공급돼야 하는데, 기존 조합원 몫을 제외하면 일반 분양 물량은 매우 적습니다. 이러한 공급 제약은 중장기적으로 더 심화될 것으로 보입니다.

 

서울 공급 예정 물량 추이

연도	공급 예정 가구 수
2025년	47,424가구
2026년	4,112가구
2027년	10,306가구
2028년	3,080가구
2029년	999가구

 

또한, 신축 아파트에 대한 수요는 통계에서도 뚜렷하게 확인됩니다. 한국부동산원 자료에 따르면 최근 1년간 서울 아파트 중 10~15년 차 아파트가 가장 높은 상승률을 보였으며, 5년 이하 신축 아파트 역시 높은 상승세를 기록했습니다.

• 10~15년 차: 8.93%
• 5년 이하: 8.61%
• 5~10년 차: 7.87%
• 15~20년 차: 5.14%
• 20년 초과: 5.79%

분양권, 입주권 거래

“웃돈 줘도 사자”는 실수요자 움직임 본격화

청약 당첨 확률이 낮고 입주까지 대기 시간이 긴 현실에서, 실수요자들이 분양권과 입주권 시장으로 빠르게 유입되고 있습니다. 웃돈을 얹더라도 원하는 지역, 선호하는 신축 아파트를 확보하려는 움직임이 활발합니다.

 

도시정비사업의 규제와 지연은 분양물량 부족을 더 심화시키고 있고, 실수요자 입장에서는 기다리기보다는 '확실한 매물'을 선점하려는 수요로 바뀌고 있습니다. 이에 따라 거래량은 물론 가격까지 상승 곡선을 그리고 있는 것입니다.

정보현 NH투자증권 연구위원은 "서울 공급 가뭄과 신축 아파트 선호가 겹치며 웃돈을 주고서라도 입주권을 확보하려는 경향이 뚜렷해졌다"며 "분양권·입주권 거래는 앞으로도 계속 활발할 것으로 보인다"고 분석했습니다.

서울의 분양권 시장은 뜨거운 감자

서울의 분양권 및 입주권 시장은 현재 실수요자와 투자자 모두에게 뜨거운 관심을 받고 있습니다. 공급 부족, 도시정비사업 지연, 신축 아파트 선호 등 여러 요인이 맞물리며 분양권 거래량과 금액이 모두 상승세입니다.

앞으로 서울의 공급이 점점 줄어드는 시점에서 실수요자는 입주권 거래에 대한 정보 탐색과 신중한 판단이 필요합니다. 투자자 역시 프리미엄과 시장 흐름을 분석하며 적절한 시점에 진입할 수 있도록 주의가 요구됩니다.

👉 다음 단계:

• 국토부 실거래가 공개시스템에서 분양권 실거래 확인
• 서울시 도시정비사업 공고 및 청약 일정 체크
• 서울 주요 입지의 공급 일정 및 분양가 추이 비교 분석